Кому подойдёт Светоч: жить, сдавать или приезжать в Петербург

Светоч стоит на углу Большой Пушкарской улицы и улицы Лизы Чайкиной, в центре Петроградской стороны. Пять кирпичных корпусов стоят по краю участка площадью 6 481 м² и замыкают двор. Во двор ведёт одна парадная с Большой Пушкарской. До метро «Спортивная» 610 метров.

Квартир в доме нет, только апартаменты, по документам это нежилые помещения. Поэтому вопрос, кому подойдёт дом, здесь острее обычного. Тому, кому нужна постоянная регистрация или ипотека, Светоч не подходит. Тот, кто платит своими деньгами, получает фабричные стены, потолки до 3,9 метра, арочные окна и закрытый двор в старом квартале.

Редакция Art Estate, 15 октября 2026 года Цены и наличие лотов сверены с данными сайта дома; ссылки на каждый факт в списке источников

Что за дом: фабрика, в которой будут жить

Производство на этом участке работало с 1894 года. Первые здания строили по проекту архитектора Адольфа Шамбахера: трёхэтажный производственный корпус, двухэтажный особняк хозяина и склад. Товарищество «Отто Кирхнер» делало здесь картонажные и переплётные работы, фабрика славилась узорами календарей и рекламных брошюр. В 1918 году она получила имя «Светоч», под ним квартал знают в городе до сих пор. Угловую башенку с куполом поставили в 1904 году и разобрали в 1975-м, её восстанавливают по сохранившимся чертежам.

Три здания из шести на участке имеют статус объектов культурного наследия регионального значения. Работы по ним идут под надзором КГИОП по чертежам конца XIX века. Отсюда разные потолки, от 2,6 до 3,9 метра, большие арочные окна и планировки, которых нет в типовом доме: этажи фабрики рассчитывали под станки и печатные машины.

Апартаменты лежат в трёх корпусах. В литере Б их 30, в литере В 34, в литере Е 55. В литере Г парадная, в литере З тёплый паркинг. Кроме апартаментов, в доме 21 коммерческое помещение, 26 кладовых и 13 машино-мест. Дом строится одной очередью: ключи получат все владельцы одновременно, и после заселения во дворе стройки не будет.

Эта история и есть главное отличие дома. Кто покупает здесь апартамент, покупает часть отреставрированной фабрики, с кирпичной кладкой, карнизами и коваными ограждениями лестниц. Подробно о том, что на этом месте и вокруг, рассказывает главная страница дома.

Сколько стоит апартамент в Светоче

Сейчас в продаже 31 апартамент: 8 студий, 13 однокомнатных, 9 двухкомнатных и один большой лот на 218,4 м². Цены от 19,64 до 117,85 млн рублей при стопроцентной оплате. Ещё четыре лота стоят в брони: бронь снимается, и лот возвращается в продажу. Все свободные лоты с площадью, этажом и корпусом собраны на странице цены на апартаменты.

Самый доступный апартамент в доме однокомнатный, 34 м² на втором этаже корпуса Е, за 19,64 млн рублей. Самая доступная студия, 28,2 м² на третьем этаже корпуса В, стоит 22,28 млн. Двухкомнатные начинаются с 27,34 млн за 49,7 м².

• Однокомнатный34 м², 2-й этаж, корпус Е19,64 млн
• Студия28,2 м², 3-й этаж, корпус В22,28 млн
• Двухкомнатный49,7 м², 2-й этаж, корпус Е27,34 млн
• Большой лот218,4 м², 4-й этаж, корпус В117,85 млн

Однокомнатный апартамент в доме дешевле самой доступной студии на 2,64 млн рублей.

Цены растут по мере продаж. На старте продаж 29 июля 2026 года апартаменты стоили от 11,2 млн рублей, свободных лотов в конце июля было 59. Дешёвые лоты разобрали за три недели, свободных стало почти вдвое меньше.

• До 25 млн ₽две студии и шесть однокомнатных от 28,2 до 44,1 м²8 лотов
• От 25 до 30 млн ₽все три формата от 34,2 до 58,4 м²9 лотов
• От 30 до 40 млн ₽все три формата от 44,1 до 68,4 м²9 лотов
• От 40 до 60 млн ₽однокомнатный 67,8 м² и двухкомнатные до 92 м²4 лота
• Больше 100 млн ₽218,4 м²1 лот

26 свободных лотов из 31 стоят меньше 40 млн рублей.

Эти цены даны со скидкой 15 % за стопроцентную оплату. При рассрочке 50 на 50 скидка 10 %, при схеме 25/25/25/25 и при первом взносе 30 % действует базовая цена. По счёту редакции самый доступный лот по базовой цене стоит 23,10 млн рублей, в рассрочку 50 на 50 выходит 20,79 млн. Разница между стопроцентной оплатой и базовой ценой на этом лоте 3,47 млн. Последний платёж по любой схеме вносится не позднее декабря 2028 года. Как устроена каждая схема, разобрано на странице покупка и рассрочка.

Кому подойдёт Светоч: три сценария и два отказа

Задач у покупки здесь три: жить самому, сдавать или держать жильё для приездов в Петербург. Под каждую задачу в доме свои лоты. Двум людям дом не подойдёт совсем, и об этом лучше узнать до показа.

Прописка и ипотека отсекают многих сразу. Для семьи, которой нужна регистрация по месту жительства, апартамент не заменит жилое помещение: по закону местом жительства считается жилой дом, квартира или другое жилое помещение. Для тех, кто рассчитывал на кредит, расчёт короткий: деньги нужны свои, и выплатить их придётся до декабря 2028 года, ещё до ключей.

Остальным дом подходит по-разному. Тому, кто живёт сам, нужнее корпус с общими пространствами и высокими потолками. Тому, кто сдаёт, нужнее небольшая сумма покупки и понятный порядок пропуска гостей. Тому, кто приезжает, нужнее присмотр за апартаментом в его отсутствие.

Жить самому: что дом даёт каждый день

Двор. Двор закрыт для посторонних, огорожен воротами высотой не меньше двух метров и охраняется круглосуточно. Он разбит на четыре зоны: зелёный портал с виноградом и лианами, аллея Кирхнера с сиренью, галерея с архивными изображениями фабрики и фитосад с елью, сосной и рябиной. Главная точка двора: труба старой котельной, её превращают в арт-объект «Вертикаль времени». У каждого жителя ключ с личным идентификатором.

Общие пространства. Больше 420 м² в литере В отданы жителям. На первом этаже гостиная 211,2 м² с библиотекой, биокамином и переговорной с кофе-поинтом. Рядом спа и фитнес на 209,4 м²: тренажёры, свободные веса, комната для йоги, массажный кабинет, сауна. Тому, кто работает из дома, переговорная заменит выезд в офис на встречу. Если общие пространства для вас главное, смотрите лоты в корпусе В: гостиная и спа находятся в нём.

Тишина и климат. Полы плавающие, перегородки между апартаментами с усиленной звукоизоляцией, стеклопакеты двухкамерные с микропроветриванием. Кондиционирование VRF, наружные блоки спрятаны на кровле, отопление идёт вдоль наружных стен и больших окон. Вода проходит многоступенчатую очистку до питьевого качества на вводе в дом. На каждый апартамент выделено от 10 до 12 кВт.

Что рядом. По прямой до Большого Рыбацкого сквера 46 метров, до Пушкарского сада 204 метра. Детский сад № 89 в 244 метрах, школа № 91 в 269 метрах. До Тучкова моста 200 метров, за ним Васильевский остров. До Ленинградского зоопарка 850 метров, до Петропавловской крепости 1,5 километра. Магазины, кафе и аптеки в пяти и десяти минутах пешком собраны на странице район и что рядом.

Чего не хватит. Постоянной регистрации в апартаменте не будет. Налог на имущество и коммунальные тарифы для нежилого помещения выше квартирных. Для того, кто живёт сам и не держит здесь прописку, это вопрос расходов. Для того, кому прописка нужна, это причина выбрать другой формат.

Сдавать: какой апартамент брать и что с налогом

Под сдачу обычно берут лот поменьше: так в одном апартаменте лежит меньше денег. В Светоче это восемь лотов до 25 млн рублей, две студии и шесть однокомнатных. Но самый маленький апартамент здесь не самый выгодный по метру. Студия 28,2 м² за 22,28 млн стоит 790 тысяч рублей за метр. Однокомнатный 34 м² на втором этаже корпуса Е стоит 19,64 млн, это 578 тысяч за метр: метров больше на 5,8, денег меньше на 2,64 млн.

Кто будет снимать. На Петроградской стороне работают ИТМО, ЛЭТИ и научные институты. Напротив дома Академия танца Бориса Эйфмана. Прогнозов ставки аренды для дома нет, до сдачи дома считать их не на чем.

Как жилец пускает гостей. Парадная одна на весь дом. Гость без ключа обращается к консьержу, тот запрашивает разрешение у собственника и только после этого пускает. Пропуск гостя оформляется и через приложение управляющей компании. Если жильцы меняются часто, каждый новый гость проходит через администратора, и порядок допуска жильцов стоит обсудить с управляющей компанией до покупки.

Налог с аренды. Самозанятость для апартамента не подходит. Налог на профессиональный доход не распространяется на доходы от передачи прав на недвижимость, исключение сделано только для аренды жилых помещений. Апартамент нежилой, поэтому доход от сдачи облагается налогом на доходы физических лиц.

Расходы до первого жильца. Апартаменты передают с белой отделкой: стены готовы под чистовую, полы, двери, сантехника и покрытия остаются за владельцем. Под сдачу к ремонту добавляется мебель и техника. Тариф на обслуживание дома ещё не объявлен, сервисный пакет определят ближе к передаче. Пока тарифа нет, доход от сдачи считать рано.

Кто будет управлять. Домом займётся «Управление комфортом», управляющая компания группы RBI, она работает с 2004 года и ведёт около сорока комплексов. В штате диспетчерская служба, управляющий домом, персональный ассистент, хаус-мастер, клининг и охрана. Возьмёт ли компания на себя поиск жильцов и уборку между ними, спросите до брони.

Студии со всеми планировками и ценами собраны на странице студии, однокомнатные на странице однокомнатные апартаменты.

Второе жильё в центре: если приезжать на несколько дней

Скидка для приезжих. Покупателю с регистрацией не в Санкт-Петербурге и не в Ленинградской области дают скидку 100 000 рублей. Скидки не суммируются: выбирать придётся одну, например 2 % за покупку двух лотов сразу или 100 000 рублей за регистрацию. Зафиксированные условия держатся пять дней.

Присмотр без хозяина. Администратор в парадной работает круглосуточно. Камеры стоят на въездах во двор и в паркинг, во дворе, в вестибюлях и лифтовых холлах, изображение выводится на круглосуточный диспетчерский пункт. Заявку в управляющую компанию, показания счётчиков, оплату и пропуск гостя оформляют через приложение.

Где держать вещи. Кладовых в доме 26, площадью от 4,2 до 6,2 м². Семнадцать в подвале литеры Б, пять в подвале литеры Е, четыре на втором этаже литеры Е. Кладовая покупается отдельным договором. Велосипед, лыжи и сезонные вещи между приездами можно оставить там, освободив сам апартамент.

Деньги до ключей. Ипотечных программ нет, вся сумма выплачивается до декабря 2028 года. Передача запланирована на II квартал 2029 года. Между последним платежом и плановой передачей несколько месяцев: апартамент оплачен, ключей ещё нет. Для второго жилья это обычно не мешает, если деньги не нужны на другую покупку в те же месяцы.

Если приезжать с семьёй. Двухкомнатных в продаже девять, от 49,5 до 92 м², от 27,34 до 58,3 млн рублей. Две комнаты подходят для приезда с детьми или с родителями. Все варианты с чертежами на странице двухкомнатные апартаменты.

Как выбрать лот: корпус, этаж и цена метра

Типовых планировок в Светоче нет: каждый апартамент нарезан внутри исторических стен. Поэтому два лота одной площади в одном доме отличаются в цене на миллионы. Двигают цену корпус, этаж и формат.

Корпус. Самые высокие потолки, до 3,9 метра, в корпусе В. В корпусе Е разброс самый большой, от 2,6 до 3,8 метра, поэтому высоту потолка здесь спрашивают по каждому лоту отдельно. В корпусе Б потолки ровнее, от 3,0 до 3,2 метра. Балконы есть только в корпусе Е, на пятом этаже с окнами на улицу Лизы Чайкиной: в одном апартаменте бывает до четырёх балконов площадью от 3,5 до 5,5 м². Все корпуса и их устройство описаны на странице планировки и апартаменты.

Этаж. Второй этаж в доме самый доступный, и на нём больше всего свободных лотов: 13 из 31. В парах лотов почти одной площади этаж выше прибавляет к цене от 3,73 до 5,79 млн рублей.

• Студии по 43,8 м² в корпусе Е: на втором этаже 25,19 млн, на третьем 28,92 млн. Разница 3,73 млн за один этаж.
• Однокомнатные в корпусе Е: 58,4 м² на втором этаже стоит 28,33 млн, 57,4 м² на четвёртом 33,25 млн. Метров меньше, денег больше на 4,92 млн.
• Однокомнатные около 68 м² в корпусе Е: 68,1 м² на втором этаже за 38,46 млн, 67,8 м² на четвёртом за 44,25 млн. Разница 5,79 млн.
• Двухкомнатные около 50 м² в корпусе Е: 49,7 м² на втором этаже за 27,34 млн, 49,5 м² на третьем за 31,26 млн. Разница 3,93 млн.

Формат. Двухкомнатный бывает дешевле студии. Двухкомнатный 49,7 м² на втором этаже корпуса Е стоит 27,34 млн рублей, студия 44,1 м² на четвёртом этаже того же корпуса 30,28 млн. Разница 2,95 млн в пользу двух комнат. Если этаж не принципиален, сравнивайте лоты по площади и цене целиком, без оглядки на слово «студия».

• Дешевле всегооднокомнатный 58,4 м², 2-й этаж, корпус Е485 тыс.
• Двухкомнатный90,7 м², 2-й этаж, корпус Е521 тыс.
• Большой лот218,4 м², 4-й этаж, корпус В540 тыс.
• Самый доступный лотоднокомнатный 34 м², 2-й этаж, корпус Е578 тыс.
• Дороже всегостудия 28,2 м², 3-й этаж, корпус В790 тыс.

Метр в самой маленькой студии на 305 тысяч рублей дороже, чем в однокомнатном 58,4 м².

Вид. Из окон дома видны Петропавловская крепость, стадион «Петровский», Князь-Владимирский собор и Академия танца, вдалеке купола Исаакиевского собора и Спаса на Крови. Часть окон смотрит во двор. Для каждого лота вид из окна снят отдельно: попросите кадр своего этажа до брони.

Когда ключи и что происходит до них

Плановая передача стоит на полгода раньше договорной. В договоре записан IV квартал 2029 года, и по нему считают сроки, если работы затянутся. Тому, кто планирует переезд или первого жильца, разумно строить планы от договорной даты: если ключи дадут раньше, это будет запас.

Дом строит ООО «Специализированный застройщик «Эмпора», компания группы RBI. Группа работает в Петербурге с 1993 года, за ней больше 80 проектов общей площадью свыше 2 млн м². Проектирование ведёт НИиПИ «Спецреставрация», холлы проектирует бюро Art Gluck. Кто строит и какие бумаги стоит запросить, разобрано на странице застройщик и документы. Что происходит на участке сейчас, видно на странице ход строительства.

В доме ещё никто не живёт, поэтому отзывов жильцов у него нет. Почему так и что проверить вместо них, сказано на странице отзывы.

Чего не видно на показе

На показе видно фасад, планировку и вид из окна. Остальное узнают из договора и из вопросов, заданных заранее.

Договор. Попросите проект договора до брони и прочтите, какой срок передачи в нём записан и что будет при переносе.

Машина. Тёплый паркинг на 13 машино-мест стоит в литере З, въезд со двора через те же охраняемые ворота. Подземный паркинг под памятником устроить нельзя, поэтому мест немного. Машино-место и кладовая покупаются отдельным договором и в цену апартамента не включены.

Тариф. Плата за обслуживание ещё не объявлена. Коммунальные тарифы для нежилых помещений выше квартирных. Закладывайте в бюджет запас, пока цифры нет.

Отделка. Белая отделка означает стены под чистовую. Полы, двери, сантехника и напольные покрытия делает владелец. Бюджет и срок ремонта прибавьте к покупке сразу.

Потолок. Высота меняется от корпуса к корпусу и от этажа к этажу, от 2,6 до 3,9 метра. Между самым низким и самым высоким потолком в доме 1,3 метра. Цифру по своему лоту уточните до брони.

Мусор. Мусоропроводов в корпусах нет. Камеры для ежедневных отходов и для раздельного сбора стоят на первом этаже литеры В, для крупных отходов на территории отдельная площадка.

Соседняя стройка. На углу Большой Пушкарской и улицы Лизы Чайкиной Академия танца Бориса Эйфмана строит шестиэтажный корпус для учащихся с хореографическими залами. Спросите, какие окна вашего лота смотрят на эту стройку.

Скидка на пять дней. Любые зафиксированные условия держатся пять дней. Деньги и решение готовят до фиксации: на раздумья после неё времени мало.

Ошибки покупателя в Светоче

• Считать апартамент квартирой. Прописки нет, налог на имущество и коммунальные платежи выше. Для того, кому нужна регистрация, это решающая разница.
• Рассчитывать на ипотеку. Ипотечных программ нет. Расчёт стопроцентной оплатой или беспроцентной рассрочкой с последним платежом до декабря 2028 года.
• Брать самую маленькую студию ради низкой цены. Студия 28,2 м² стоит 22,28 млн, однокомнатный 34 м² в том же доме 19,64 млн. Метр в студии дороже на 212 тысяч рублей.
• Сравнивать лоты по площади без этажа. Однокомнатный 57,4 м² на четвёртом этаже дороже однокомнатного 58,4 м² на втором на 4,92 млн рублей.
• Оформлять сдачу через самозанятость. Налог на профессиональный доход не применяется к аренде нежилых помещений. Доход от апартамента облагается налогом на доходы физических лиц.
• Ждать старых цен. На старте продаж апартаменты стоили от 11,2 млн рублей, таких лотов больше нет. Цена растёт по мере продаж.
• Забыть про машино-место. Мест 13 на весь дом. Тому, кто держит машину рядом, место бронируют вместе с апартаментом.

Коротко о частом

ЖК Светоч продаёт квартиры или апартаменты?

Только апартаменты. По документам это нежилые помещения, постоянная регистрация в них не оформляется.

Сколько стоит самый доступный апартамент?

19,64 млн рублей при стопроцентной оплате: однокомнатный 34 м² на втором этаже корпуса Е. Самая доступная студия стоит 22,28 млн, двухкомнатный 27,34 млн.

Когда передадут апартаменты?

Плановая передача во II квартале 2029 года, крайний срок по договору IV квартал 2029 года. Все владельцы получат ключи одновременно.

Можно ли купить апартамент в ипотеку?

Ипотечных программ нет. Есть четыре схемы оплаты: стопроцентная со скидкой 15 %, рассрочка 50 на 50 со скидкой 10 %, рассрочка 25/25/25/25 и первый взнос 30 % с платежами раз в квартал. Последний платёж не позднее декабря 2028 года.

Подойдёт ли апартамент под сдачу?

Для сдачи чаще берут лоты до 25 млн рублей, таких в продаже восемь. Гостей жильца пропускает администратор с разрешения владельца, налог с дохода платится как налог на доходы физических лиц.

Есть ли в доме паркинг?

Есть тёплый паркинг на 13 машино-мест в литере З, въезд со двора. Место покупается отдельным договором.

Подобрать апартамент с редакцией

Если один из сценариев про вас, редакция подберёт лот под задачу и бюджет, пришлёт вид из окна и расчёт по каждой схеме оплаты и проверит договор до брони. Чтобы обсудить, оставить заявку.