Апартамент в Светоче под сдачу: аренда, расходы и управление

Светоч собирают из пяти корпусов переплётной фабрики Отто Кирхнера на Большой Пушкарской, 10. Фабрику начали строить в 1894 году, три здания из шести на участке охраняются как памятники регионального значения. Внутри 119 апартаментов площадью от 19,7 до 218,4 м², жилых квартир в доме нет.

Сейчас в продаже 31 апартамент. Ключи по плану передадут во II квартале 2029 года, крайний срок по договору IV квартал 2029 года. Все лоты передают с белой отделкой: стены готовы под чистовую, полы, двери и сантехника за владельцем. Значит, жилец появится только после ремонта, а последний платёж по рассрочке вносится не позднее декабря 2028 года.

Редакция Art Estate, 15 октября 2026 года Цены и наличие лотов сверены с данными сайта дома; ссылки на каждый факт в списке источников

Что вы покупаете, когда берёте апартамент под сдачу

Нежилое помещение. Юридически каждый лот в Светоче нежилой. Постоянную регистрацию по месту жительства в нём не оформить, налог на имущество и коммунальные тарифы выше, чем у жилья. Для сдачи это значит две вещи: расходы владельца будут больше привычных, и договор с жильцом оформляется по другим статьям закона.

Договор аренды. Договор найма жилого помещения Гражданский кодекс связывает только с жильём. Апартамент сдают по договору аренды: арендодатель передаёт имущество за плату во временное владение и пользование. Шаблон договора для съёмной квартиры сюда не подходит, его стоит переписать под нежилое помещение.

Отделка под чистовую. Стены подготовлены, всё остальное делает владелец: полы, двери, сантехника, покрытия. Мебели и техники в цене нет. Бюджет ремонта считайте сразу вместе с ценой лота.

Три корпуса с разными потолками. Апартаменты распределены по трём литерам. В литере Б 30 апартаментов и потолки от 3,0 до 3,2 метра. В литере В 34 апартамента, потолки от 2,9 до 3,9 метра, там же гостиная, спа и фитнес для жителей. В литере Е 55 апартаментов, потолки от 2,6 до 3,8 метра, все семь двухуровневых лотов и все семь лотов с балконами. Подробнее о корпусах на странице планировки и апартаменты.

Инженерия в каждом лоте. Климат на VRF-кондиционировании: наружные блоки спрятаны на кровле, фреонотрасса подведена к каждому апартаменту. Вешать кондиционер на фасад памятника не придётся. На апартамент выделено от 10 до 12 кВт электрической мощности. Пол плавающий, межквартирные перегородки с усиленной звукоизоляцией, стеклопакеты двухкамерные. Для жильца эти вещи заметнее, чем кирпич на фасаде.

Один дом, одна очередь. Строительство идёт одной очередью, ключи получат все владельцы сразу. Достраивать дом по этапам после заселения не будут. Общее описание дома на главной странице.

Сколько стоит апартамент в Светоче под сдачу

Свободные лоты стоят от 19,64 до 117,85 млн рублей при стопроцентной оплате. Из 31 свободного апартамента восемь студий, 13 однокомнатных, девять двухкомнатных и один большой лот на 218,4 м² за 117,85 млн. Все свободные лоты с этажом, корпусом и ценой собраны на странице все свободные лоты и цены.

Под сдачу чаще смотрят первые две строки: в них 24 лота из 31. В бюджет до 25 млн рублей попадают в основном однокомнатные апартаменты в корпусе Б на втором, третьем и четвёртом этажах. Самый дешёвый лот стоит в корпусе Е: однокомнатный на 34 м² на втором этаже за 19,64 млн.

• До 25 млн ₽от 19,64 млн8 лотов
• От 25 до 35 млн ₽студии, одна и две комнаты16 лотов
• От 35 до 60 млн ₽от 67,8 до 92 м²6 лотов
• Дороже 60 млн ₽218,4 м²1 лот

Половина свободных лотов стоит от 25 до 35 млн рублей.

Цена растёт по мере продаж. На старте продаж летом 2026 года самый дешёвый лот стоил 11,2 млн рублей, и дешёвые апартаменты разобрали за три недели. В конце июля свободных лотов было 59, теперь 31. Для расчёта доходности берите цену конкретного лота в день брони: через месяц она может быть другой.

Какой лот сдавать: студия, одна или две комнаты

Цена метра внутри дома заметно различается: от 485 до 790 тысяч рублей. Самый дорогой метр у самого маленького лота, самый дешёвый у однокомнатного на 58,4 м². Для сдачи это главная арифметика: арендную плату жилец сравнивает по площади и числу комнат.

• Студия 28,2 м²корпус В, 3-й этаж790 тыс.
• Студия 43,8 м²корпус Е, 2-й этаж575 тыс.
• Двухкомнатный 90,7 м²корпус Е, 2-й этаж521 тыс.
• Однокомнатный 58,4 м²корпус Е, 2-й этаж485 тыс.

Метр в самой маленькой студии в 1,6 раза дороже метра в однокомнатном на 58,4 м².

Студии

Что продают. Восемь свободных студий от 28,2 до 44,2 м², от 22,28 до 30,28 млн рублей. Самая маленькая, 28,2 м² на третьем этаже корпуса В, стоит 22,28 млн. Четыре студии в корпусе Е площадью от 43,8 до 44,2 м² стоят от 25,19 до 30,28 млн. Ещё одна студия на 19,7 м² за 15,79 млн в брони: если бронь снимут, это будет самый дешёвый лот в доме. Планировки всех студий на странице студии.

Что учесть для сдачи. Студия 28,2 м² дороже однокомнатного апартамента на 34 м² на 2,64 млн рублей, хотя в однокомнатном больше метров и есть отдельная комната. Две студии по 44 м² на четвёртом и пятом этажах корпуса Е стоят почти одинаково: пятый этаж дешевле четвёртого на 12 778 рублей. Если жильцу нужен вид сверху, пятый этаж здесь не стоит лишних денег.

Однокомнатные

Что продают. Тринадцать свободных лотов от 32,6 до 68,1 м², от 19,64 до 44,25 млн рублей. Шесть из них в корпусе Б, площадью от 32,6 до 44,1 м²: самая плотная группа под сдачу по цене от 21,25 до 26,1 млн. Однокомнатный на 40,8 м² на втором этаже корпуса Б стоит 22,9 млн, метр в нём 561 тысяча. Все чертежи на странице однокомнатные апартаменты.

Что учесть для сдачи. Однокомнатный на 58,4 м² на втором этаже корпуса Е стоит 28,33 млн. Он больше студии на пятом этаже того же корпуса на 14,2 м² и дешевле её на 1,94 млн. Два лота типа 1-18 почти одной площади, 68,1 и 67,8 м², отличаются в цене на 5,79 млн рублей: первый на втором этаже, второй на четвёртом. Решите до брони, вернёт ли жилец эти миллионы арендной платой.

Двухкомнатные

Что продают. Девять свободных лотов от 49,5 до 92 м², от 27,34 до 58,3 млн рублей. Самый дешёвый, 49,7 м² на втором этаже корпуса Е, стоит 27,34 млн. Он дешевле однокомнатного на 46,4 м² в корпусе В, который стоит 27,61 млн. У большинства двухкомнатных большая кухня и европланировка. Чертежи на странице двухкомнатные апартаменты.

Что учесть для сдачи. Этаж в двухкомнатных стоит дорого. Лот 49,5 м² на третьем этаже корпуса Е дороже лота 49,7 м² на втором на 3,93 млн рублей. Два больших лота типа 2-7, 90,7 и 92 м², отличаются на 11,05 млн при разнице в 1,3 м²: 47,25 млн на втором этаже и 58,3 млн на четвёртом. Метр в лоте на 90,7 м² стоит 521 тысячу, один из самых низких в доме.

Когда апартамент начнёт приносить деньги

Между первым платежом и первым жильцом пройдёт больше двух лет. Деньги уходят по графику до декабря 2028 года, ключи приходят в 2029-м, потом ремонт. Ход работ по дому собран на странице ход строительства.

Если ключи передадут в плановый срок, а ремонт займёт полгода, жилец въедет к концу 2029 года. Если передача уйдёт к крайнему сроку, первая арендная плата сдвинется на 2030 год. Закладывайте в расчёт оба варианта.

Как платить. Ипотечных программ у дома нет. Расчёт стопроцентный или в беспроцентную рассрочку. Схем четыре:

Сколько стоит рассрочка. Цены на сайте дома показаны уже со скидкой 15 % за стопроцентную оплату. Самый дешёвый лот за 19,64 млн без скидки стоит 23,1 млн рублей. В рассрочку 50 на 50 со скидкой 10 % он выйдет в 20,79 млн, по схемам 25/25/25/25 и с первым взносом 30 % в полные 23,1 млн. Разница между стопроцентной оплатой и длинной рассрочкой на этом лоте 3,47 млн рублей. Для инвестора это плата за то, что деньги не уходят разом.

Скидки сверху. Покупателю с регистрацией не в Петербурге и не в Ленинградской области дают 100 000 рублей. За повторную покупку у RBI или за два лота сразу 2 %, по рекомендации дольщика или сотрудника RBI 1 %. Скидки не суммируются, зафиксированные условия держатся пять дней. Все схемы и скидки на странице покупка и рассрочка.

Расходы владельца до первого жильца

Цена лота покрывает сам апартамент с белой отделкой. Остальное оплачивается отдельно, и часть сумм пока неизвестна.

Ремонт. Белая отделка означает, что полы, двери, сантехника и покрытия делает владелец. Чем выше потолок, тем больше площадь стен под чистовую: в литере В потолки до 3,9 метра. Перед ремонтом узнайте у управляющей компании правила работ в доме: три здания из шести на участке памятники.

Мебель и техника. Жилец, который снимает надолго, ждёт кухню, шкафы, кровать и стиральную машину. Эти траты стоят в той же смете, что и ремонт.

Кладовая. В доме 26 кладовых площадью от 4,2 до 6,2 м²: семнадцать в подвале литеры Б, пять в подвале литеры Е и четыре на втором этаже литеры Е. Покупаются по отдельному договору. Кладовая решает вопрос, куда жилец денет чемоданы и велосипед, и её можно включить в арендную плату.

Машино-место. В тёплом паркинге литеры З всего 13 мест на 119 апартаментов. Подземного паркинга под памятником сделать нельзя. Место покупается отдельно, свободные уточняют на день обращения. Жилец с машиной, которому не досталось места, будет искать парковку на улице.

Обслуживание. Тариф на обслуживание не объявлен, сервисный пакет определят ближе к передаче ключей. Коммунальные тарифы для нежилых помещений выше квартирных. Пока цифры нет, считайте доходность с запасом и спросите про тариф перед ремонтом, когда его уже объявят.

Налог на имущество. Для нежилого помещения ставка выше, чем для жилья. Это ежегодная строка расходов, её платит владелец. Включите её в арендную плату с первого договора.

Мусор. Мусоропроводов в корпусах нет. Камеры для обычных отходов и помещение для раздельного сбора стоят на первом этаже литеры В, для крупного мусора есть хозяйственная площадка. После ремонта строительный мусор вывозят по правилам управляющей компании, узнайте их заранее.

Налог с аренды апартамента

Режим самозанятого для апартамента не подходит. Закон о налоге на профессиональный доход не считает его объектом доходы от передачи прав на недвижимость, кроме аренды жилых помещений. Апартамент в Светоче нежилой, поэтому платить налог самозанятого с арендной платы не получится.

Физическое лицо. С каждых 100 000 рублей арендной платы НДФЛ составит 13 000 рублей, пока все ваши доходы за год, включая зарплату, не превысили 2,4 млн. С превышения ставка 15 %, выше 5 млн рублей 18 %. Повышенная ставка берётся только с суммы сверх порога, весь доход по ней не пересчитывают.

Индивидуальный предприниматель. На упрощённой системе с объектом «доходы» с тех же 100 000 рублей налог составит 6 000 рублей. ИП платит и фиксированные страховые взносы, поэтому выгоду считайте по году целиком. Если планируете несколько лотов, посчитайте оба режима с бухгалтером до первой сделки с жильцом.

Арендатор организация. Если апартамент снимает компания для своего сотрудника, она становится налоговым агентом и сама удерживает НДФЛ с арендной платы. Пропишите это в договоре, чтобы налог не заплатили дважды.

Как посчитать доходность лота до брони

Доходность апартамента считается одной формулой: годовая арендная плата минус годовые расходы и налог, делённые на всё, что вы вложили до первого жильца. Каждую строку берите из документа или сметы, на глаз ничего не ставьте.

Арендная плата. Смотрите сданные апартаменты похожей площади на Петроградской стороне в тот месяц, когда считаете. Сравнивайте лоты с белой отделкой после ремонта, с похожими потолками и двором.

Время. Деньги работают на вас только после ключей и ремонта. Между первым платежом и первым жильцом пройдёт больше двух лет. Сравните итог с тем, что те же деньги принесли бы за это время на вкладе.

Запас. Пока тариф на обслуживание не объявлен, считайте два варианта: оптимистичный и с высоким тарифом. Если лот выходит в плюс в обоих, расчёт устойчивый.

Кто управляет домом и что получит жилец

Домом будет управлять «Управление комфортом», управляющая компания группы RBI, работающая с 2004 года. В штате круглосуточная аварийно-диспетчерская служба, управляющий домом, персональный ассистент, хаус-мастер, клининг, садовник и охрана с видеонаблюдением. Застройщик дома ООО «Специализированный застройщик «Эмпора», компания группы RBI, о документах на странице застройщик и документы.

Что это даёт владельцу. В штате есть хаус-мастер и клининг: спросите, можно ли заказывать у них мелкий ремонт и уборку между жильцами. Заявки, счётчики, оплата и пропуск гостя оформляются через приложение, и владелец, который живёт в другом городе, видит дом с телефона.

Что это даёт жильцу. Больше 420 м² общих пространств в литере В закрыты для посторонних. Гостиная 211,2 м² с лаунж-зоной, библиотекой и биокамином, переговорная-коворкинг. Спа и фитнес на 209,4 м²: тренажёры, свободные веса, комната для йоги, массажный кабинет, сауна. Жилец получает всё это вместе с апартаментом, и в объявлении об аренде это весомая строка.

Чего нет. Отдельной программы, где дом сам сдаёт апартаменты за владельца и делит доход, в описании Светоча нет. Сдавать придётся самому или через агента, которого выберете вы. Если нужна сдача под ключ, спросите управляющую компанию, возьмёт ли она поиск жильцов и на каких условиях.

Кто будет снимать: что рядом с домом

До «Спортивной» 610 метров пешком, до «Горьковской» 1,4 километра. Тучков мост в 200 метрах, за ним Васильевский остров. Жильцу без машины этого хватает, чтобы каждый день ездить на метро.

На Петроградской стороне работают ИТМО, ЛЭТИ, научные институты и академии. Студенты, преподаватели и сотрудники окрестных офисов ищут жильё рядом круглый год. Прямо напротив Светоча стоит Академия танца Бориса Эйфмана, на углу Большой Пушкарской и Лизы Чайкиной она строит шестиэтажный корпус для учащихся.

В радиусе 400 метров от дома 33 продуктовых магазина, 35 кофеен, 35 ресторанов и 38 аптек и клиник. Александровский парк в нескольких минутах пешком, до Ленинградского зоопарка 850 метров. Всё, что вокруг дома, на странице район и что рядом.

Из окон видны Петропавловская крепость, стадион «Петровский», Князь-Владимирский собор, а вдалеке купола Исаакиевского собора и Спаса на Крови. Для каждого лота снят вид из окна отдельно, попросите его до брони: вид на крепость жилец заметит в объявлении первым.

Чего не видно на показе

На показе видны кирпич, окна и двор на визуализациях. Расходы, договор и правила дома видны только в бумагах.

Что стоит учесть

Вид договора. Перед оплатой попросите проект договора и посмотрите, купля-продажа это или долевое участие. От этого зависит, лежат ли деньги на счёте эскроу и действует ли защита по закону о долевом строительстве. Работы в Светоче идут как приспособление памятника.

Гости через консьержа. Во двор гость сам не пройдёт: он обращается к консьержу, тот спрашивает разрешения у собственника. Спросите, как жилец получит свой ключ с персональным идентификатором и кто будет подтверждать его гостей, вы или он сам. Без этого каждый курьер жильца будет звонить вам.

Посуточная сдача. Одна парадная и проверка каждого гостя плохо сочетаются с потоком гостей на одну ночь. Если хотите сдавать посуточно, узнайте правила дома у управляющей компании до брони.

Тариф неизвестен. Обслуживание с консьержем, спа, садовником и охраной стоит денег, сумму объявят ближе к сдаче. Доходность без этой строки пока предварительная.

Парковка. 13 мест на 119 апартаментов. Жилец с машиной будет спрашивать о ней первым.

Цена этажа. Два двухкомнатных лота типа 2-7 на втором и четвёртом этажах отличаются в цене на 11,05 млн рублей. Сравните доплату с тем, на сколько больше жилец заплатит за верхний этаж.

Отзывов нет. В доме ещё никто не живёт, поэтому отзывов жильцов пока нет. О работе застройщика судят по его сданным домам.

За что любят

Двор. Внутренний двор разделён на четыре зоны: зелёный портал, аллея Кирхнера, галерея и фитосад с елями, соснами и рябиной. Во дворе стоит труба старой котельной, из неё делают арт-объект «Вертикаль времени».

Потолки и окна. Потолки от 2,6 до 3,9 метра и арочные окна фабрики в новом доме не повторить. В объявлении об аренде такой апартамент выделяется сразу.

Тишина внутри. Плавающий пол, звукоизоляция перегородок и двухкамерные стеклопакеты. Вода проходит многоступенчатую очистку на вводе в дом.

История на фасаде. Фабрика сто лет печатала книги, после национализации получила имя «Светоч». Башню на углу, разобранную в 1975 году, ставят на место.

Кому подойдёт апартамент в Светоче под сдачу

Если доход нужен как можно раньше, Светоч не подходит: между договором и первым жильцом пройдёт больше двух лет. Если важнее вложиться в памятник в центре Петроградской стороны и сдавать его годами, ожидание становится платой за то, чего в обычном доме нет: закрытый двор, потолки до 3,9 метра и фабрику 1894 года.

Ошибки покупателя апартамента под сдачу

• Считать доход по самозанятости. Для нежилого помещения режим самозанятого закрыт. Налог 13 % по НДФЛ или 6 % на упрощённой системе ИП.
• Брать договор найма из интернета. Апартамент сдают по договору аренды нежилого помещения. Договор найма жилья к нему не подходит.
• Забыть про ремонт. Белая отделка требует полов, дверей, сантехники и мебели. Без этих денег расчёт доходности неверен.
• Платить за этаж, который не окупится. Два однокомнатных по 68 м² отличаются на 5,79 млн рублей только этажом. Сравните доплату с арендной платой.
• Брать самую маленькую студию ради низкого чека. У студии 28,2 м² самый дорогой метр в доме, 790 тысяч рублей. Однокомнатный на 34 м² дешевле её на 2,64 млн.
• Не спросить про гостей и ключи жильца. Каждого гостя пропускают с разрешения собственника. Договоритесь с управляющей компанией о правилах для жильца заранее.
• Ждать денег в 2029 году без запаса. Плановый срок передачи II квартал 2029 года, крайний IV квартал. Закладывайте оба.

Коротко о частом

Можно ли сдавать апартамент в Светоче как самозанятый?

Нет. Из доходов от сдачи недвижимости налог на профессиональный доход разрешён только для аренды жилых помещений. Апартамент нежилой, доход облагается НДФЛ 13 % или налогом ИП на упрощённой системе 6 %.

Когда апартамент начнёт приносить деньги?

После передачи ключей и ремонта. Плановая передача во II квартале 2029 года, крайний срок по договору IV квартал 2029 года.

Сколько стоит самый дешёвый апартамент?

Сейчас в продаже апартаменты от 19,64 млн рублей при стопроцентной оплате. Это однокомнатный на 34 м² на втором этаже корпуса Е.

Есть ли ипотека?

Нет. Стопроцентная оплата со скидкой 15 % или беспроцентная рассрочка с последним платежом не позднее декабря 2028 года.

Кто будет управлять домом?

«Управление комфортом», управляющая компания группы RBI. Тариф на обслуживание объявят ближе к сдаче.

Какой лот выгоднее под сдачу по цене метра?

Самый дешёвый метр у однокомнатного на 58,4 м² в корпусе Е: 485 тысяч рублей. Самый дорогой у студии 28,2 м²: 790 тысяч.

Подобрать апартамент с редакцией

Если Светоч подходит под ваш срок и бюджет, редакция подберёт лот под сдачу, пришлёт вид из окна и расчёт по каждой схеме оплаты и сверит договор до брони. Чтобы обсудить, оставить заявку.